新鄉市住房和城鄉建設局
關于對《新鄉市中心城區城市更新行動指導意見（征求意見稿）》公開征求的通知
為貫徹黨中央、國務院關于實施城市更新行動的決策部署，落實黨的二十大會議精神，加快推進中心城區城市更新行動，根據《住房城鄉建設部關于扎實有序推進城市更新工作的通知》（建科〔2023〕30號）、《河南省人民政府辦公廳關于實施城市更新行動的指導意見》（豫政辦〔2023〕51號）文件精神，結合我市實際，市住建局會同相關部門起草了《新鄉市中心城區城市更新行動指導意見（征求意見稿）》。現向社會公開征求意見。
各機關團體、企事業單位、社會組織和個人均可提出意見和建議，公開征求意見期限為30日，有關意見請于2024年1月17日前書面反饋新鄉市住房和城鄉建設局（電子文檔請同時發至聯系人郵箱）。
聯系人：新鄉市住房和城鄉建設局 閆棟鍇
郵 編：453000
聯系電話：0373-3696579
郵 箱：xxscsgxzhbb@163.com
2023年12月19日
《新鄉市中心城區城市更新行動指導意見》
（征求意見稿）
為貫徹黨中央、國務院關于實施城市更新行動的決策部署，落實黨的二十大會議精神，按照省委、省政府工作要求，加快現代化城市建設，提升城市品質、優化城市布局、完善城市功能，根據《住房城鄉建設部關于扎實有序推進城市更新工作的通知》（建科〔2023〕30號）、《河南省人民政府辦公廳關于實施城市更新行動的指導意見》（豫政辦〔2023〕51號）文件內容，經市政府同意，現將我市中心城區城市更新行動指導意見通知如下。
一、總體要求
堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的二十大精神和習近平總書記關于城市工作的重要論述，完整、準確、全面貫徹新發展理念，遵循城市發展規律，落實以人民為中心，加快轉變城市發展方式，優化存量、提升品質、完善結構、彰顯特色、提升效能，促進產城融合發展，低碳發展，打造宜居、韌性、智慧城市。
二、工作目標
（一）總體目標。以建設河南省副中心城市和提高城市品質為目標，積極探索漸進式，可持續的有機更新模式。到2025年，城市更新試點工作取得明顯效果，打造一批城市更新示范項目，建立政策機制、標準體系，明顯緩解“城市病”，人居環境更加優美，治理水平更加完善，通過實踐出一條內涵式、集約式、綠色化的城市高質量發展新路。到2035年，具有新鄉特色的城市更新體質機制更加完善，城市發展突出短板基本補齊，城市綜合功能明顯增強，宜居、韌性、智慧城市建設水平全面提升，群眾生活更放、更舒適、更美好。
（二）、階段目標。第一階段：2023年1月至2023年12月，示范先行階段。按照工作要求，各區政府（管委會）全面啟動1-2個城市更新示范項目，并按照實施計劃完成項目融資、規劃設計、土地征收拆遷等前期手續，確保項目建設工程按期開工。
第二階段2024年1月至2026年12月，深入推進階段。各區政府（管委會）、實施主體根據城市更新實施計劃和實施方案，抓好落實科學施工，確保項目穩定推進、壓茬實施。
第三階段2027年1月至2027年12月，總結提高階段。示范項目全面完成，城市更新改造工作初見成效，城市結構、功能、布局逐步調整優化，人居環境、城市治理水平全面提升，并形成可持續發展的運作模式。
三、重點任務
（一）加快推進中心城區八大片區和四中小北街區域更新建設。深入實施片區內住宅房隱患排查和消除，加快推進危舊房改造工作。統籌片區內老舊小區綜合改造，穩步實施棚戶區、城中村改造。提升片區內及周邊基礎設施建設，補齊公交首末站、樞紐站基礎設施等公共服務短板，優化路網體系，加強交通堵點治理，完善停車服務設施。加強片區地下管廊建設，結合城市老舊管網改造，一體推進城市地下空間利用，增強城市供水、供氣、供暖、排水、照明、供電、通信等設施供給能力。加快推進房地產業升級轉型，構建發展新模式，積極探索“拆改結合”模式，采取漸進式有機更新，圍繞滿足人民群眾美好生活需要，改善居住條件，持續打造宜居宜業的人居環境。2023年全面啟動型鋼廠片區、鐵西片區、大學城片區、河師大片區、高鐵片區、北環農貿市場片區、高新區東部片區、鳳泉湖片區8個城市更新項目，總計投資約1235億元。。
（二）推進老舊居住區提升改造。深入實施危舊房屋隱患排查和性能檢測，摸清底數、建檔立卡、銷號管理。加快推進無抗震設防、存在抗震安全隱患且具備加固價值的城鎮房屋及學校、醫院、養老機構等重要公共建筑的抗震加固工作及公交首末站、樞紐站。加強自建房安全排查整治，切實消除自建房安全隱患。建立房屋體檢、養老、保險等制度，保障房屋全生命周期安全。堅持區域聯動，系統推進老舊小區改造，補齊水、電、通信、氣、熱、環衛及道路、停車、充電等設施短板，確保到2025年基本完成老舊小區改造任務。發揮黨建引領，探索街區化物業管理模式，解決老舊小區零散片區無物業管理的難題。
（三）穩慎推進城中村（棚戶區）改造。圍繞滿足人民群眾美好生活需要，改善居住條件，持續打造宜居宜業的人居環境。針對不同類型城中村（棚戶區）特點，結合建筑質量狀況、人居環境情況、群眾意愿、歷史文化保護等因素合理確定整治提升、拆除新建、拆整結合等改造方式。整治提升應加強城市和項目設計，展現傳統文化風貌，重點實施安全隱患整治、基礎設施改善、公共服務功能完善等基礎類項目，以及公共空間營造、架空線治理、停車場地優化、公交首末站、樞紐站、充電設施建設、專業物業服務引入等提升類項目。拆除重建應尊重居民安置意愿，先行安排安置房項目供地和建設。
（四）加快舊工業、舊商業區更新改造。充分利用閑置、低效用地支持科創企業發展，提升對高端產業和人才吸引力。加強舊廠房、舊倉庫等更新改造，引入科技研發、體育健身、養老服務、文化創意、“互聯網+”等現代服務產業。挖掘舊市場價值，補齊設施短板，改善內外環境，完善服務功能，打造便民場所。實施舊商業街區改造升級，促進“食購游文娛展”有機融合。推動舊街區功能轉換、產業轉型、活力提升，引入新業態、新模式，打造一批具有地方特色的傳統文化街、商業街等精品街區，增強城市活力。
（五）全面提升城市公共服務品質。圍繞城市功能完善、土地集約利用、居民方便宜居目標，優化城市建設用地結構，優先保障公共交通在內等城市基礎設施、公共服務設施等公共利益項目用地。嚴格公共服務設施配建標準，以“一老一小一青壯”為重點，通過補建、置換、改造等方式，加快補齊教育、醫療、托育、養老、菜市場、公共交通出行、社區食堂、家政服務網點等便民服務設施短板，推動完整社區建設，擴大一刻鐘便民生活圈覆蓋范圍。拓展城市公共活動空間，改造、增建一批圖書館、文化館、美術館、博物館等公共文化場館和多功能運動場、體育公園、健身步道、小型健身運動場地等體育運動場所。推進城鎮生活區設施共享、空間聯動和功能融合，提升城市整體品質，促進職住平衡，加快產城融合發展。
（六）加強城市風貌塑造和歷史文化保護傳承。強化城市風貌塑造管理。推行總體城市設計，強化對城市地標系統、天際線、色彩、高度、密度的控制。編制城市更新詳細規劃，落實建筑高度、重要景觀節點、開敞空間、地區特色風貌等管控要求。探索實行總建筑師負責制，賦予城市總建筑師在城市更新和城市設計管理方面的專業話語權。加強對歷史文化街區、文物古跡、歷史建筑和代表城市記憶的大樹、古樹、名木的保護與利用，嚴格控制大規模拆除、增建、搬遷，堅持應留盡留，保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、延續城市特色風貌，全力保留城市記憶，增強城市吸引力。
（七）加強基礎設施體系化建設改造。實施“斷頭路”“支小路”更新改造，暢通城市交通“微循環”。通過存量挖潛、新建補強、周邊共享等方式，強化標準執行，補齊公共交通等停車設施短板，推進通信基礎設施和公共充電設施建設。持續推進城市燃氣管道等管網更新改造和城鎮污水處理提質增效。加強城市應急備用水源建設和多水源聯網互通，加快老舊二次供水設施改造，建設節水型城市。全域推進海綿城市建設，到2025年中心城區基本消除黑臭水體。統籌市政基礎設施和城市地下空間，因地制宜推進綜合管廊（溝）建設，實現城市地下基礎設施規劃“一張圖”、建設“一盤棋”、管理“一體化”。推進城市信息模型基礎平臺建設，加強社區5G等信息通信基礎網絡建設，加快智慧社區和智慧物業發展，推進公共交通設施和市政基礎設施智能化建設和改造，協同發展智慧城市與智能網聯汽車。
（八）提升城市安全韌性水平。全面開展城市基礎設施普查，加快構建安全風險分級管控和隱患排查治理雙重預防機制。整合燃氣、橋梁、綜合管廊等設施的信息系統，在城市運行管理服務平臺上搭建城市生命線安全運行監測系統，實現全方位監測、及時預警、精確溯源、實時處置。統籌城市防洪排澇，優化城市防洪排澇通道設置和滯洪蓄洪空間布局，系統推進易淹易澇片區整治。穩步推進“平急兩用”公共基礎設施建設，提升城市應急避災能力，統籌城市發展與安全。完善城市災害監測預警和應急預案體系，建立指揮統一、部門聯動、軍地協同、運轉順暢、處置高效的城市應急救援指揮體系，提升城市安全韌性管理能力。
（九）推進城市綠色發展和生態修復。以生態保護和環境治理為基礎，推行以生態環境為導向開發模式，實現生態建設與經濟發展互相促進。堅持城市綠色發展理念，推動實現“雙碳”目標。建設高品質綠色低碳建筑，推進既有建筑節能、綠色化改造。加強生活垃圾、市政污泥、建筑垃圾等固體廢物分類收集、利用、處置設施建設和協同處理，推進“無廢城市”建設。大力推行以公共交通為導向開發模式，提高站點周邊人口、崗位覆蓋率，規范合理設置公交專用道，強化交通站點與城市公交、慢行系統的銜接。有序推進受損山體、水體岸線、城市廢棄地及受污染土地等生態修復，恢復城市自然生態。合理優化綠化空間體系，通過拆違建綠、破硬復綠、見縫插綠等，建設口袋公園、便民綠地、城市綠道，構建完整連貫的綠地系統，推動公園綠地開放共享。
（十）提升城市精細化智慧化治理水平。完善城市管理委員會統籌協調機制，建立健全城市管理日常調度、專題研究和考核評價機制，完善城市治理標準，融合推進城市更新和文明城市創建，推動城市治理重心和資源向基層下沉，強化城市網格化管理，全面提升城市治理能力。實施管線下地、廣告下墻、停車進庫進位、拆除違建和圍墻的“兩下兩進兩拆”行動，提升城市品質。以物聯網、大數據、人工智能、5G等技術為支撐，依托省政務大數據平臺，聯通整合城市運行管理服務相關信息系統，匯聚共享數據資源，加快城市運行管理服務平臺體系建設，2025年年底前城市運行管理“一網統管”體制機制基本完善。
四、推進步驟
（一）開展城市體檢。按照“無體檢不更新”的原則，堅持“體檢發現問題、更新解決問題”的工作機制，對標2023年國家城市體檢基礎指標體系和河南省城市體檢特色指標體系，全面開展城市體檢，聚焦區域內存在的短板弱項，針對存在的“城市病”提出“診療”方案，為下步城市更新提供準確建議。區政府（管委會）負責組織本轄區內專項體檢、片區體檢工作。體檢過程中應當充分結合本區域城市發展和民生訴求，征詢群眾和相關部門意見，進行科學論證，合理確定城市更新需求并最終形成城市體檢報告。
（二）編制片區專項規劃。區政府（管委會）依據體檢報告按照國土空間總體規劃結合城市更新專項規劃，編制片區更新規劃和片區更新城市設計方案。片區更新城市設計方案主要包括片區更新規模、總體風貌、用地性質、規劃指標、配套設施、產業布局等方面內容。
（三）制定城市更新項目實施計劃。區政府（管委會）以城市更新區域評估結果為依據，確定城市更新片區內的具體項目，編制城市更新項目年度實施計劃，報市中心城區城市更新工作指揮部辦公室審核，經指揮部聯席會議研究批復后納入城市更新項目臺賬。
（四）推進項目實施。取得特許經營權的實施主體要根據實施計劃制定實施方案。實施方案包括基本情況、可行性分析、規劃設計方案、資金籌措方式、建設計劃和方案、運營管理方案等內容。實施方案應當緊密結合城市發展戰略定位和城市建設理念，以《新鄉市中心城區城市更新實施辦法》為指引，結合新鄉市城市更新專項規劃，對城市功能、 業態、形態等進行整體策劃，優化調整傳統產業，塑造高端城市業態，高水平、高質量推動城市更新。
城市更新應當堅持策劃、設計、運營一體化，優化資源配置，充分利用政策支持，實施一片提升一片，力求實現項目自身盈虧平衡或多項目盈虧平衡。
五、組織實施
（一）區政府（管委會）是推動本轄區城市更新工作的責任主體，具體負責項目包裝、劃定更新統籌區域、開展區域內城市體檢、擬定城市更新實施計劃、房屋征收與土地整理、安置房建設與監督、改造成本核算等工作。各街道（鄉鎮）、社區（村）、居（村）民組，不得與任何企業簽訂任何城市更新改造協議。
（二）通過招標等公開競爭方式依法依規確定的城市更新項目實施主體，實施主體為項目第一責任人，負責編制更新項目實施方案、資金籌措、建設施工、運營管理等具體工作。同時根據項目情況和更新需要，可參與規劃編制、實施土地前期準備、配合土地供應、統籌整體利益等工作。
(三）城市更新特許經營根據項目實際情況，合理采用建設?運營?移交（BOT）、轉讓?運營?移交（TOT）、改建?運營?移交（ROT）、建設?擁有?運營?移交（BOOT）、設計?建設?融資?運營?移交（DBFOT）等具體實施方式，并在合同中明確約定建設和運營期間的資產權屬，清晰界定各方權責利關系。城市更新項目范圍內，對于實施主體合法獲取的商、住土地，自主投資開發建設并銷售或經營的，不涉及移交。
（四）城市更新特許經營范圍主要包括更新片區內由實施主體投資新建或修繕的所有設施形成的有形和無形資產，包含片區內物業銷售收入、物業租賃收入、物業費收入、停車位銷售收入、廣告位/牌收入、垃圾處理費收入、管廊租賃費、路邊停車位、停車場收入、充電樁收入等可實現收益的項目收入。特許經營期限原則上不超過40年。
片區范圍內涉及市政府已與相關機構簽訂特許經營權協議的，仍然按照原簽訂特許經營協議執行。
六、政策支持
（一）完善土地支持政策。創新土地出讓方式。更新片區范圍內取得特許經營權的城市更新實施主體，在符合片區規劃條件下集中開發建設保障性租賃住房，可采取劃撥方式供地。經營期滿一定年限并補繳土地出讓金后，其產權可依法上市交易。
城市更新片區范圍內的邊角地、夾心地、插花地等無法單獨規劃或難以單獨開發的零星經營性用地，完善相關手續后，采用協議出讓方式供地；國有(全資)公司投資建設的農貿市場、社區綜合體、公共交通、養老設施等公共配套設施用地，符合協議出讓相關規定的，采取協議出讓方式供地，協議方式供地的土地價款建議按不低于宗地所在區域基準地價的70%標準收取。
城市更新片區內經營性用地(含已整理的棚改用地)可實行帶方案掛牌出讓，并按照“誰提出、誰落實、誰監管”的原則，由提出方與摘牌單位簽訂監管協議。涉及歷史保護建筑、近現代保護建筑或文物保護要求的項目，帶條件、帶方案掛牌供地。
堅持片區整體改造與轄區異地平衡相結合。開發價值低、不能實現經濟平衡的更新片區，按照“一事一議、公益優先”的原則，可聯動屬地轄區內其他出讓地通過帶條件、帶方案掛牌進行綜合開發，實現轄區內更新項目平衡。
更新片區范圍內用地規劃及相關指標可在修建性詳細規劃或總圖整體一次性審批、配套設施同步實施的前提下綜合平衡。具體由各區縣(市)人民政府牽頭，組織各項目實施主體負責編制，按程序審批后實施。更新片區內的其他項目用地原則上不再進行單獨地塊規劃調整。
城市更新項目內實施尚未開發建設的城中村遺留安置用地，在保障集體經濟組織的權益下，可與城市更新實施主體合作開發或進行收儲等。其他市場主體與政府已簽訂用地合作協議，但未供地的，依法依約解除原有合作協議。
更新片區內工業出讓地及非經營性用地，根據規劃要求，其用途需要調整為商住等經營性用地的，應整體納入片區更新項目，由城市更新實施主體統籌推進。
城市更新片區內經營性用地出讓起始價原則上不低于市場評估價，并綜合考慮區域內房屋搬遷補償、公共配套、基礎設施、片區土地整理總成本與財政計提等費用制定。新建安置住房統一實施網簽。新開發的普通商品住房按照成本法測算房價并合理確定銷售價格。
更新片區內既有國有可經營性資產資源應采取競爭或協商的方式委托授權實施主體進行運維；通過更新改造新產生的公共租賃住房、公共停車場、路內泊車位、廣告位、智慧路燈、充電樁等經營性公共資源，按照“誰投入，誰受益”的原則，由政府直接授權委托實施主體運營，所產生的經營收入用作項目資金平衡。法律、法規對運營維護主體的選擇另有規定的，從其規定。
（二）強化規劃支持。城市更新區域內項目用地性質、建筑高度、建筑密度、容積率等指標，在保障公共利益、符合更新目標的前提下，經論證并履行控制性詳細規劃法定修改程序后，可予以適當優化。在確保規劃范圍內經營性用地開發建設總量不突破的前提下，允許容積率指標在轄區內相同用地性質的未出讓地塊間進行綜合平衡轉移。在城市更新中承擔文物、歷史文化保護責任，或存在增加城市基礎設施和公共服務設施、創新型產業用房、公共住房以及城市公共空間等情形的，可給予容積率獎勵。因確有實施困難，在保障公共安全的前提下，尊重歷史、因地制宜，在城市更新中對建筑間距、建筑退距、建筑面寬、建筑密度、日照標準、綠地率、機動車停車位等無法達到現行標準和規范的情形或者項目確有實施困難的，征詢相關權利人同意后，可按不低于現狀水平控制。
（三）財稅融資支持政策
充分發揮政府與市場雙重作用，多渠道籌集資金，推進各類資質整合和統籌使用。市級財政安排專項資金，對老舊小區改造、完整社區建設、公共服務設施完善等政府投資類更新項目，采用直接投資方式支持；對因城市發展需要、自身難以平衡的片區更新項目，采取資本金注入、投資補助、貸款貼息等方式支持。
爭取政府專項債支持城市更新，將城鎮老舊小區改造、地下管網改造、重大基礎設施建設等更新項目分類打包、整體策劃，形成穩定收益渠道，積極爭取發行地方政府專項債。
設立新鄉市城市更新基金。由市財政局成立國有平臺公司發起并認繳出資、市財政給予資金補充，設立全市城市更新引導母基金，采用母子基金模式，吸引國有企業、金融單位、建設開發運營企業、投資機構等參與子基金投資運作，重點支持片區綜合更新、老舊街區改造、安置區建設、基礎設施建設、產業園區建設等項目。母基金對單個子基金投資金額不超過子基金規模的20%，充分發揮母基金引導作用，帶動社會資本參與。
市級財政將城市更新改造項目內土地出讓收益、土地增容收益、工業倉儲等土地變性收益扣除中央、省、市計提后全部補充作為新鄉市城市更新基金部分。積極支持符合條件的特許經營項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）。
納入城市更新項目臺賬的項目可以依法享受城市配套費、建筑垃圾處理費、散裝水泥費等等行政事業性收費減免和稅收優惠政策。項目中需建設安置房的，建議不再配建5%的公租房或根據安置體量減少配建比例，具體情況一事一議研究決策。。
（四）房屋征收支持政策
區政府（管委會）在作出房屋征收決定時，應確保市、區兩級房屋征收部門和銀行三方共管賬戶內征收補償資金足額到位（經估算，征收補償費用總額1億元以下的，足額到位；1億元以上的，繳納1億）；嚴格執行“先補償、后征收”、“先安置、后拆遷”的規定，安置房施工進度達到正負零后可啟動開發區域建設，減輕資金壓力。
城市更新片區內涉及安置區建設的項目土地可現行通過無償劃撥實施主體進行安置房建設，后續可按照出讓地塊所在地級別標準地價的70%補交土地出讓金。
鼓勵引進法律專業人才（團隊）參與征收工作，為推進依法征收、公平征收、陽光征收提高政策支持，相關費用可納入征收成本。用好用活法律法規，加強與人民法院的溝通協調，通過府院聯動，爭取各級法院對房屋征收工作的支持，依法推進對“釘子戶”的執行力度保護被征收雙方合法權益。對征收過程中公職人員違反征收補償規定的，各級紀委、監察部門要依紀依法依規快速處理。
七、監督考核
建立健全城市更新工作監督考核機制，督查結果與各地、各部門考核結果掛鉤。各區政府（管委會）、各相關部門要落實主體責任，抓好項目組織實施，每季度末及時上報工作推進情況、主要成效、存在問題和下一步打算。指揮部辦公室定期對城市更新進展情況進行檢查通報，嚴格督導考核，確保工作實效。
鼓勵擔當作為，對參與城市更新工作的單位和個人，因探索創新、經驗不足而造成的失誤，在決策程序合法、不以牟取不正當利益或者惡意損害國家利益、社會公共利益的前提下，主動止損的，不做負面評價，免于追究責任。對在城市更新工作中表現優異、成績突出或有重大貢獻的單位和個人，予以表揚和獎勵。
八、宣傳引導
充分利用電視、廣播、報紙、網絡、期刊等新聞媒體廣泛動員，加大對城市更新重要意義、主要任務和政策措施等的宣傳，提高社會公眾對城市更新的認識、理解和支持。及時報道城市更新推進過程、實施成效，提高社會共識，共同營造良好的輿論氛圍。
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